О рисках снижения доходов бюджета в результате оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости рассказали Юлия Борисовна Махтина, председатель Контрольно-счетной палаты Иркутской области, кандидат экономических наук, и Елена Витальевна Андреева, начальник аналитического управления Контрольно-счетной палаты Иркутской области, кандидат экономических наук.

Формирование института государственной кадастровой оценки (далее — ГКО) объектов недвижимости инициировано государством в первую очередь для совершенствования фискальной политики:

— повышения эффективности налогообложения;

— роста налогооблагаемой базы и т. д.

В настоящее время в соответствии с Налоговым кодексом кадастровая стоимость является основой для исчисления земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество юридических лиц в отношении коммерческой недвижимости. Кроме того, кадастровая стоимость объектов недвижимости используется при сдаче в аренду объекта, исчислении стоимости при продаже и для других целей. Таким образом, результаты ГКО затрагивают экономические интересы как правообладателей, так и государства.

Напомним, что государственная кадастровая оценка осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Очередная ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ через четыре года после года проведения последней оценки соответствующих видов объектов недвижимости. В городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения оценка может проводиться через два года.

Например, в 2022 году во всех субъектах РФ проведена государственная кадастровая оценка учтенных в ЕГРН на территории субъекта земельных участков, в 2023-м — кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В Иркутской области в 2022 году проведена оценка более одного миллиона земельных участков, расположенных на территории региона, в 2023 году — оценка более 1,6 тысячи зданий, помещений, сооружений и т. д.

Сравнительный и затратный подходы

В соответствии с методическими указаниями при проведении ГКО в проверяемом периоде для оценки кадастровой стоимости земельных участков преимущественно применялся сравнительный подход, для объектов капитального строения — сравнительный и затратный подходы. Согласно статье 21 Закона № 237-ФЗ в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости правообладатель вправе подать заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

КСП Иркутской области в рамках контрольного мероприятия проанализировала проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории области. Анализ показал, что в 2022–2023 годах количество принятых решений о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок возросло в 5,1 раза (с 178 решений в 2022 году до 901 решения в 2023 году).

Мы установили, что основной причиной обращений об исправлении ошибок является отнесение земельных участков в неверные оценочные группы (определение кода вида разрешенного использования). Этот факт может свидетельствовать о возможном недостаточном соблюдении требований методических указаний по проведению ГКО в части группировки объектов недвижимости, сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и других мероприятий, проводимых при определении кадастровой стоимости.

ГКО в размере рыночной стоимости

В соответствии с положениями статьи 22.1 закона о ГКО кадастровая стоимость объекта недвижимости по заявлению правообладателя может быть установлена в размере его рыночной стоимости. Воспользоваться данным правом закон разрешал с 1 января 2023 года. Вместе с тем Закон № 269-ФЗ предоставил право высшим исполнительным органам государственной власти субъектов РФ устанавливать более раннюю (чем 1 января 2023 года) дату перехода к применению положений статьи 22.1 закона о ГКО. На территории Иркутской области переход к применению положений статьи 22.1 указанного закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости начался с 1 июля 2022 года.